利達不動產-房地產知識

趨勢一，明年北台灣推案量估1兆元，年縮減約10%

《住展雜誌》分析，考量美國QE逐步退場，及國內房貸利率將調升等因素影響，建商推案轉趨保守，從市調已知規模來預估，北台灣明年有1.0兆元的推案水準，而三大都會區推案估1.37兆元，年減約5.5%。

趨勢二，雙北房價持平盤整

由於全球景氣面仍面臨挑戰，大環境復甦緩慢，預估明年雙北市的整體平均房價應該以「持平盤整」來看待，就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過一成，房市呈現強者恆強、漲跌互見的「個案表現」市況。台北市預售屋第3季平均房價為86.3萬元/坪，而新北市預售屋則為40.6萬元/坪，雙北市預售屋房價雙雙再創歷史新高點。

趨勢三，整體銷售率低檔徘徊

近年北台灣新屋的平均銷售率在4-5成之間，受推案量高及實價登錄效應的影響，銷預估北台灣整體的銷售率將在4成左右，建案要有所表現，除了符合行情價外，建商品牌及產品力的強弱，將是銷售率能否提升的關鍵。

趨勢四，3都「超豪宅」現身

《住展雜誌》認為，2014年的超豪宅會是三大都會區的推案亮點。其中，中華工程(2515)主導的信義計劃區亞太會館改建案「陶朱隱園」，及冠德建設(2520)位於信義計劃區的豪宅案，有可能正式開出一坪300-400萬元新天價；此外，台中七期也出現單坪喊價百萬元行情，高雄美術館特區的豪宅案陸續出籠。

趨勢五，商用不動產交易量縮

兩岸將簽署服貿協議為商用不動產市場帶來需求，企業大舉投入辦公大樓開發行列，也使得2014年台北辦公室供給將暴增近6萬建坪，相對的辦公租金上揚力道，將較往年吃力。2014年台北市辦公租賃市場將進入另一波供給新高峰，平均空置率可能上看10%，相對的辦公租金上揚力道，將較往年吃力。

趨勢六，土建融及房貸利率預期攀高

央行總裁彭淮南曾暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔，此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率，將於2014年將出現上調的動作。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的誘因，因此2014年的土建融及房貸利率雖將上調，但預估調整的幅度不會太大，房貸平均利率仍將在3%以內。

趨勢七，餘屋賣壓牽制預售屋市場

近年北台灣低銷售率，讓未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、淡水及新莊等區，另外，桃園地區的中壢(高鐵特區)、桃園市及蘆竹南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市與新竹市，這些地區餘屋賣壓是否能有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。

趨勢八，首購族為市場主力

受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致首購族大舉前進新北市及基隆、桃園地區，總價800~1000萬元的產品，成為市場推案的主力總價帶。

趨勢九，開價貼近行情價成關鍵

實價登錄實施以來，各工地的成交市況好壞與否，與建商的訂價脫離不了關係，預料建商如何開價，或成交價是否能更貼近市場的行情價格，成為建案成敗的的重要關鍵。

趨勢十，台灣實質經濟成長影響大

《住展雜誌》預期，台灣整體景氣面復甦緩慢，在2013年GDP保2無望下，2014年的景氣展望挑戰性頗高。畢竟，房市要能維持榮景，民眾的口袋必需先有錢，而民眾要有錢，台灣的景氣面就必需有實質性的突破，否則房市的榮景最後終將因民眾無所本而轉趨低迷。

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